резиденция что это такое в недвижимости
Брендированные резиденции: что это такое и почему этот вид жилой недвижимости становится все популярнее
Брендированные резиденции – это недвижимость класса люкс, выходящая на рынок под известным именем, например, Marriott, Porcshe, Orient Express и др. Основная часть таких резиденций сосредоточена в США, а также подобные проекты можно встретить в Европе и азиатских странах. Брендированные резиденции существуют уже более 100 лет, однако в последние 20 стали особенно популярными. Продажи в сегменте роскошного брендированного жилья каждый год прирастают на 15-17%, и это далеко не предел. А все потому что в мире становится все больше богатых клиентов, и они готовы платить за самое лучшее, что есть на рынке – эксклюзивную роскошь, где их будут окружать такие же избранные люди, а всех их потребности будут удовлетворяться на самом высоком уровне.
Тенденция на рынке роскошных брендовых резиденций такова, что предложение увеличивается пропорционально спросу. За последние 20 лет богатых и сверхбогатых людей стало в четыре раза больше, они много путешествуют и не хотят тратить время на изучение предложения, задумываться о том, где им остановиться – известный люксовый бренд говорит сам за себя. Самые передовые технологии, дизайн, граничащий с искусством, максимальная безопасность и сервис экстра-класса – вот что они ищут и находят в брендированных резиденциях.
Все чаще крупные гостиничные операторы, пользующиеся доверием состоятельных клиентов, приходят на рынок элитной жилой недвижимости. Среди девелоперов также нет сомнений в том, что люксовый бренд на конкурентном мировом рынке имеет высокую цену.
Всего в мире существует около 500 проектов с брендированными резиденциями, что в общей сложности составляет 55 000 единиц жилья. Крупнейшим рынком являются США, где сосредоточено 32% подобных проектов. Затем следуют ОАЭ, Мексика, Индонезия и Китай.
В данном сегменте работают 40 основных гостиничных операторов, самым крупным из которых является Marriott International – под этой маркой вышел 31% от всех проектов. Участники рынка не из гостиничного сектора тоже не отстают. Так, бренд YOO превзошел все гостиничные бренды по количеству объектов – под этой маркой построено и введено в эксплуатацию более 50 брендированных резиденций по всему миру.
YOO был создан в 1999 году Джоном Хичкоксом в соавторстве с дизайнером Филиппом Старком. Сейчас он сотрудничает с такими знаменитыми дизайнерами, как Джейд Джаггер и Келли Хоппен, которые разрабатывают жилые проекты в хорошо узнаваемом стиле.
Другие негостиничные бренды, в том числе автомобильные компании и дома моды, тоже активны в этом секторе, но их доля пока сравнительно невелика.
Одно из преимуществ жилой недвижимости под каким-либо брендом в том, что известное имя вызывает доверие и является гарантией высочайшего класса объекта. Кроме того, владение брендированной недвижимостью не доставляет собственнику хлопот, благодаря высокому уровню управления. Также объект можно сдавать в аренду на то время, пока владельцы отсутствуют.
· Обслуживание и культурно-развлекательная инфраструктура высшего класса
· Связь с брендом – более безопасное вложение капитала
· Недвижимость с качественной отделкой «под ключ»
· Возможность «закрыть и уехать»
· Престижный объект с высоким инвестиционным потенциалом
· Возможность получения дохода от сдачи в аренду
· Профессиональное управление и обслуживание
Проекты с брендированными резиденциями обычно являются результатом коллаборации между брендом и девелопером. Бренд предоставляет девелоперу лицензию на продажу жилой недвижимости под своим именем. Жилые единицы в проекте приобретаются физическими или юридическими лицами, которые могут пользоваться ими сами или же сдавать в аренду. Владельцы брендированных резиденций как правило, должны уплачивать ежегодные взносы, они могут называться «членскими взносами» или «платой за обслуживание». Платежи идут на покрытие расходов по содержанию общих зон в комплексе, обычно эти суммы составляют 0,5-2% от стоимости жилья в год.
По данным Savills, «надбавка за бренд» в среднем составляет 31% относительно объектов аналогичного качества, но не относящихся к брендированным проектам. Однако этот показатель заметно варьируется в зависимости от местоположения.
Но одного только бренда становится недостаточно для получения дополнительной премии на развитых рынках. И если бренды генерируют самые большие наценки на новых направлениях и на развивающихся территориях, где жилье пока не соответствует стандартам премиального уровня, то на зрелых рынках брендовая жилая недвижимость дает меньшую наценку. Причем недавние данные из Нью-Йорка свидетельствуют о том, что проекты с брендированными резиденциями порой продаются дешевле по сравнению с объектами без бренда. Но есть и такие страны, где наценка может достигать и 80%.
При этом брендированным отельным проектам уже «наступают на пятки» конкуренты, не относящиеся к всемирно известным маркам. Так, например, проект 432 Park Avenue, предлагает обслуживание и культурно-развлекательную инфраструктуру гостиничного уровня и уже зарекомендовал себя как отдельный бренд.
И все более важную роль в качестве фактора, отличающего брендированные резиденции от конкурентов, будут играть не услуги, а инфраструктура. Бассейн, SPA-центр, консьерж-сервис – все это теперь можно найти в жилых комплексах как среднего, так и высокого класса, и одного этого уже недостаточно.
В ответ на вызов рынка операторы строят отдельные здания, предлагая впечатления и ощущения, характерные именно для этого бренда. Так, например, отели и резиденции бренда W компании Marriott International стали ориентироваться на миллениалов и еще более молодых людей: они предлагают рестораны с поварами-знаменитостями, бары и ночные клубы, которые привлекают не только посетителей, но и местных жителей. Бренд Six Senses фокусируется на здоровом образе жизни, а резиденции бренда Orient Express компании Accor предлагают широкий выбор развлечений на тему искусства.
Если в США и Европе брендированные резиденции широко известны не один десяток лет, то в Москве такой формат жилья пока еще развивается. В последние несколько лет в столице появилось несколько успешных брендированных проектов, и они ничем не уступают зарубежным аналогам. Среди них: Roza Rossa, Fairmont&Vesper Residences, «Звезды Арбата», The Residences at Mandarin Oriental, Moscow и другие. Причем спрос на этот продукт как среди покупателей, так и среди арендаторов весьма высок, что делает данный формат очень перспективным и в нашей стране. Именно поэтому столичные девелоперы в настоящее время уделяют ему так много внимания.
Еще на этапе выбора резиденций покупатели могут быть уверены в неизменно высоком уровне качества жилых проектов. Особо отметим, что инвестиции в резиденции под брендом отелей – это действительно перспективное вложение средств. Благодаря высокому спросу среди арендаторов такое жилье легко сдать даже по более высокой ставке. Доходность от аренды резиденций под брендом отелей может составлять 5-7% в год. Для сравнения, в среднем по рынку элитной жилой недвижимости аренда квартиры в большинстве случаев приносит 3-4% в год.
Кроме других причин столь высокой популярности брендированных резиденций, есть и еще одна, на первый взгляд незаметная, но очень важная — это регламенты проживания, которые в обязательном порядке соблюдают собственники. В доме должно быть комфортно всем, никто не вправе создавать помех для соседей или, например, нарушать внешний вид здания несанкционированными украшениями на фасадах и окнах, кондиционерами и пр. Соблюдение этих правил дает гарантию сохранения высокого статуса объекта.
Эксклюзивность и камерность для бизнеса: что такое офисные резиденции
Белорусский деловой район, расположенный в центре Москвы вблизи станции метро «Белорусская», исторически выступает конкурентом «Москва-Сити». Многие крупные компании предпочитают иметь здесь престижный офис с удобной транспортной доступностью и близостью к оси Тверская улица — Ленинградский проспект, чем находиться в перегруженном высотном центре. При этом для таких фирм в современных бизнес-центрах важны статус и должный уровень комфорта и сервиса.
Небольшой объем доступного предложения и высокий спрос сформировали в Белорусском деловом районе одни из самых высоких ставок аренды. При этом практически все качественные офисные проекты в престижной локации можно назвать успешными. Редакция «РБК-Недвижимости» уже писала о такой тенденции со ссылкой на данные консалтинговых компаний. В нашей статье рассказываем, что здесь привлекает бизнес-элиту (от финансово-промышленных групп до IT-гигантов) и какие новые предложения коммерческой недвижимости на «Белорусской» призваны стать престижным офисом экстра-класса для компаний и статусным активом для инвестора.
О локации: Белорусский деловой район
Белорусский деловой район стал востребованной и подходящей для развития офисов класса А локацией на карте Москвы благодаря транспортным характеристикам, удобству и существующей инфраструктуре. При этом в сложившихся экономических реалиях компании стали рациональнее подходить к вопросу выбора площадей и все чаще размещают в центре города только головной офис, а бэк-офисы — в соседних динамично развивающихся бизнес-кварталах. Оптимальной арендуемой площадью для центрального представительства опрошенные РБК эксперты называют офисы от 1 тыс. кв. м. Сегодня арендаторами офисов на «Белорусской» являются крупные международные и ведущие российские корпорации — от IT- и консалтинговых компаний до лидеров строительного и промышленного секторов. Здесь расположены штаб-квартиры таких крупных корпораций, как Deloitte, PWC, «Авито», Total, Servier и других.
«Сегодня район является самым популярным по запросам арендаторов. Локация отличается высокой транспортной и пешеходной доступностью, а также разнообразной инфраструктурой», — рассказала Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. По данным компании, эта территория также характеризуется высокой заполняемостью офисов — доля свободных площадей не превышает 2–4%. «Низкая вакансия в действующих бизнес-центрах и высокий отложенный спрос позволят реализовать потенциал нового качественного офисного проекта среди арендаторов», — уточнил Андрей Кухар, директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers.
Офисный квартал STONE Towers
Одним из новых и перспективных офисных проектов в Белорусском деловом районе эксперты называют премиальный офисный квартал STONE Towers, который возводится девелопером STONE HEDGE. Архитекторами в проекте выступает ведущее бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
Как уже писала редакция «РБК-Недвижимости», STONE Towers будет состоять из четырех офисных зданий, реализованных в концепции Healthy Building. Архитектура и планировка каждой башни делового квартала индивидуальна, что позволяет девелоперу охватить всю линейку офисных форматов. Площадь участка под застройку составит 2,15 га, из них 5 тыс. кв. м будет отдано под ландшафтный парк. За концепцию благоустройства также отвечают специалисты «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
Каждое офисное здание квартала ориентировано на разные запросы и виды бизнеса. Например, здесь будет одновременно комфортно и руководящим подразделениям промышленного сектора, и самым креативным и прогрессивным IT-компаниям. В зависимости от башни проектом предусмотрены офисные блоки площадью от 70 кв. м до представительских этажей с панорамными видами на Москву, а также офисные резиденции в составе камерного бизнес-центра и отдельно стоящее здание с собственной территорией. Благодаря архитектурным и строительным решениям каждый этаж имеет оптимальную планировку: глубину и панорамное остекление по периметру (это обеспечивает максимальный уровень естественного освещения) при минимальном количестве колонн (дает возможность максимально свободно использовать пространство). По оценке директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, концепция «здорового строительства», в которой внимание уделяется сохранению здоровья сотрудников и созданию комфортной рабочей обстановки для повышения их вовлеченности в бизнес-процессы, дополнительно повышает интерес к офисным пространствам STONE Towers. Особенно для западных компаний, которые уделяют повышенное внимание качеству рабочего пространства.
«Подобных предложений практически нет на рынке»
Загородная резиденция – что это и для кого?
Понятие «резиденция» появилось в русском языке еще в эпоху Петра Великого. Вероятно, из польского (rezydencja) или немецкого (residen), где оно обозначает «местопребывание».
Современные словари утверждают, что резиденции – это места, где постоянно находятся первые лица государства: глава страны, правительства, чиновники, которые занимают высокие административные посты, высшие духовные лица.
Не удивительно, что практически все такие дома находятся в центрах больших городов, мировых столиц. Большинство старых резиденций сегодня стали объектами исторического наследия, архитектурными шедеврами разных стилей и эпох, привлекающими внимание и вызывающими восторг потомков.
Одни из самых известных: Букингемский дворец (Англия), Королевский дворец в Амстердаме (Нидерланды), Елисейский дворец (Франция), Дворец Квиринале (Италия), Пражский Град (Чехия).
Достойное место среди них занимает Большой Кремлевский дворец (Россия).
Современная загородная резиденция
В современной архитектуре слово «резиденция» приобрело новый, более широко употребляемый, смысл. Но оно обозначает намного больше, чем просто большой элитный дом для человека с высоким статусом.
Действительно состоятельные и успешные люди, давно решившие для себя все вопросы комфортного проживания, стремятся к созданию чего-то большего.
Таким объектом может стать резиденция, будущее родовое поместье, уникальный драгоценный мир, который получат в наследство будущие поколения. Он может служить постоянным местом проживания семьи или использоваться только на определенный период времени несколько раз в году.
Конечно, в наши дни невозможно создать настоящую резиденцию в центре большого и шумного города. Для наиболее полного воплощения этой идеи нужен простор и размах. Такую большую территорию со здоровой гармоничной экосистемой лучше подобрать в некотором отдалении от крупных городов и небольших населенных пунктов, в спокойной обстановке и уединенности.
Как создать загородную резиденцию?
Чтобы идея создания загородной резиденции была качественно реализована, понадобятся не только проект и серьезные капиталовложения, но и выбор архитекторов, дизайнеров, строителей – профессионалов, в чьем опыте и квалификации можно не сомневаться.
Ведь им надо доверить работу с масштабным комплексным индивидуальным проектом, в котором будут использованы эксклюзивные технические и декоративные разработки, дорогостоящие и ценные материалы. Даже небольшое упущение малоопытного работника повлечет серьезные дополнительные траты.
При проектировке предусмотрите большой ухоженный газон перед парадным фасадом главного сооружения для организации приемов на свежем воздухе, живописное садово-парковое обрамление, возможно, поле для гольфа, теннисный корт, конюшни. Дополнительные хозяйственные постройки, прочие декоративные архитектурные элементы сделают жизнь хозяев и гостей усадьбы полной, счастливой, подчеркнут их респектабельность и статус.
Команда компании «ТопДом» обладает всеми профессиональными качествами, позволяющими выполнять сложные задачи любого масштаба. Наши архитекторы, инженеры, дизайнеры проходят с заказчиком весь путь: от формулировки концепции поместья, подготовки проекта, его визуализации до авторского надзора и момента, когда фамильная загородная резиденция распахнет ворота перед хозяевами и их гостями.
Читать другие статьи раздела
Купить или построить дом с нуля – неизбежный вопрос, когда возникает желание приобрести частную недвижимость за городом. Чтобы ответить, нужно четко понимать: для чего.
Подробнее о готовых и построенных загородных домах.
Ситуацию, когда у вас есть и добротный коттедж с коммуникациями, и городская квартира, можно назвать идеальной. Но на практике обычно приходится выбирать, куда вложить средства – в постройку собственного дома или.
Подробнее о выборе между домом и квартирой.
Владельцу предстоит решить вопрос: купить готовый типовой вариант или заказать индивидуальный. В том и в другом случае есть факторы, влияющие на.
Далее об авторских проектах домов.
Современная малоэтажная застройка в России представлена как типовыми архитектурными решениями, популярными за счет доступности материалов и быстроты возведения, так и эксклюзивными проектами, где ценится.
Далее о красивых домах.
Из всех минималистичных (или интернациональных) стилей, конструктивизм особенно крепко прижился на территории Советского Союза.
Подробнее о конструктивизме.
Девелопмент с приставкой luxury: что такое брендированные резиденции
Мировой рынок предметов роскоши растет небывалыми темпами. В 2018 году обладатели люксовых брендов продали товаров и услуг на общую сумму более €1,1 трлн. При этом темпы роста сегмента после 2010 года не опускаются ниже 9% в год, практически троекратно опережая по данному показателю всю мировую экономику.
Брендированные резиденции — один из наиболее динамично развивающихся сегментов товаров для самых состоятельных людей. В последние два года количество сделок с ними ежегодно увеличивается на 17%, а география такого жилья охватывает все новые страны и города.
Почему ультрабогатые покупатели, чьи возможности ограничены лишь собственными предпочтениями, все чаще выбирают брендированные резиденции? Для этого есть как минимум пять причин.
Модно, современно, популярно во всем мире
Данный формат недвижимости известен уже более века, а в последние 20 лет его популярность начала стремительно увеличиваться. Рост интереса к брендированным резиденциям обусловлен резким повышением числа состоятельных покупателей, которые много работают и часто путешествуют — за минувшие 20 лет их количество увеличилось в четыре раза. У них много денег, но мало времени. Помимо качественного дизайна и безопасности, их привлекает и высочайший уровень обслуживания, который учитывает мельчайшие нюансы их образа жизни, предпочтений и вкусов — как в самых роскошных отелях.
О необыкновенной востребованности этого формата говорят и следующие факты. Первенство по числу комплексов брендированного жилья с гостиничным сервисом принадлежит странам Северной Америки — там расположено 39% таких комплексов, далее следуют Арабские Эмираты. За последние десять лет количество подобных проектов во всем мире выросло в три раза: сегодня функционируют более 420 комплексов с пятизвездочным гостиничным сервисом, где представлено 65 тыс. квартир и апартаментов.
Только в 2019 году на рынок вышло рекордное количество подобных комплексов — 65 (9 тыс. лотов). Сейчас в сегменте преобладают гостиничные бренды — 85% всех построенных проектов. При этом стоит отметить, что количество неотельных брендов, которые наращивают свою активность в этой сфере, растет. Так, недавно о планах развивать собственную сеть брендированных проектов сообщил издательский дом Сondé Nast.
Сегодня крупнейшим игроком на этом рынке является Marriott International (этой компании принадлежат марки Ritz-Carlton, St. Regis и W). Вторую позицию занимает ACCOR, в лидерах также дизайнерская марка YOO, которая не является отелем, и Four Seasons.
Высочайшее качество и эксклюзивность: в городе не будет двух зданий одного высокого бренда
Брендированные резиденции по качеству строительства и отделки рассчитаны на самую взыскательную аудиторию. Кроме того, подобные комплексы должны полностью соответствовать тем строгим критериям, которые обязательны для выбранного бренда. Это усложняет задачу застройщика, но гарантирует клиентам высочайший уровень комфорта, к которому они привыкли. Располагаются такие объекты, как правило, в самых престижных районах, что тоже является требованием обладателя бренда.
Проекты подобного формата можно назвать эксклюзивными еще и потому, что в городе не будет двух зданий одного высокого бренда. Такая ситуация характерна и для Москвы, где рынок брендированных резиденций становится все более активным. В российской столице насчитывается как минимум шесть подобных комплексов, которые либо уже построены, либо еще находятся на стадии возведения. Ими управляют крупные гостиничные операторы с мировыми именами, что гарантирует жильцам высочайший уровень сервиса по стандартам данного отельного бренда. Причем каждый бренд в столице представлен лишь одним проектом.
Уникальный брендированный сервис — единый вне зависимости от страны
Для более чем 85% покупателей предметов роскоши бренд — это, прежде всего, гарантия высокого качества и доверие. Как говорилось выше, роль сервиса самого высокого уровня в жизни обеспеченных людей постоянно возрастает.
Около двух третей всех высокообеспеченных покупателей недвижимости — бизнесмены и владельцы собственных компаний. Они перемещаются по миру все чаще, темп их жизни становится все интенсивнее, а времени у них все меньше. При таком образе жизни требуется максимальный комфорт в любую минуту, в любой точке планеты.
И здесь важную роль играет бренд. Очень важно, чтобы стандарты сервиса были абсолютно идентичными в каждой стране, где он представлен. И обеспеченные клиенты в хорошем смысле слова привыкают к подобным стандартам и могут быть уверены в том, что весь перечень и качество услуг останутся неизменными в любой точке мира.
Соответственно, покупателям, которые живут на несколько стран и городов, не надо самим вникать и разбираться в том, что представлено на рынке жилья. В брендированных резиденциях все продумано, удобно, знакомо и под рукой. Минимальные потери времени на поиск жилья и максимальные гарантии достойного качества и обслуживания. А вместе с ними — гарантированное сохранение или рост стоимости актива.
Более высокая доходность при более высокой начальной цене
Брендированные резиденции, как правило, дороже элитного жилья без бренда. Когда жилая недвижимость ассоциируется с именитой премиальной маркой, она автоматически отождествляется со всеми ее характеристиками.
Покупатели квартир или апартаментов с высоким брендом получают гарантии, что перед ними качественный лимитированный продукт, доступный только избранному кругу. Узнаваемость имени — залог того, что недвижимость в глазах покупателя или арендатора будет обладать более высоким статусом, чем обычная квартира, и обеспечит больший спрос.
Анализ экспертов Savills показал, что в среднем резиденции под известным брендом обеспечивают премиальную наценку в размере +35%, но этот показатель сильно варьируется в зависимости от расположения проекта и его оператора. Так, на развивающихся рынках, например в Куала-Лумпуре, разница может доходить до 70%, тогда как на развитых рынках этот показатель существенно ниже. В Москве разница достигает 20–30%.
И это не является сколько-нибудь значимым препятствием для наиболее обеспеченных покупателей по нескольким причинам. Во-первых, они понимают, что платят за высочайший уровень комфорта. Во-вторых, такие проекты лучше сохраняются в цене. Непременное требование владельцев бренда — адекватные расходы на поддержание здания в отличном состоянии, а значит, резиденции не будут дешеветь из-за амортизации дома.
К слову, брендированные резиденции — это еще и отличный инвестиционный инструмент. Их всегда можно сдать в аренду по более высокой ставке. Например, в Москве арендная доходность может достигать 5–7% в год, притом что для элитной недвижимости столицы этот показатель составляет в среднем 3–5%. Не стоит забывать и о приросте капитальной стоимости, который в зависимости от проекта может быть весьма существенным.
Гарантированный комфорт и поддержание статусности
Еще одна причина столь высокой популярности брендированных резиденций — это жесткие, но разумные регламенты проживания, так называемые «соглашения совести», которые в обязательном порядке подписывает каждый покупатель. В доме должно быть комфортно всем, никто не вправе создавать помех для соседей или, например, девальвировать облик здания рекламными баннерами, несанкционированными украшениями на окнах, террасах, фасадах и пр. Соблюдение «соглашения совести» всеми жильцами — это гарантия комфорта и статусности.
Подводя итог, отмечу, что в 2020 году по всему миру ожидается завершение еще 70 новых проектов брендированных резиденций, что будет абсолютным рекордом для данного сегмента рынка. Это еще раз подтверждает, что резиденции под брендом отелей — тот продукт, который в наибольшей степени соответствует сегодняшним ожиданиям состоятельных клиентов. Их основным приоритетом все чаще становится доверие к качеству и сервису от известного бренда, а также комфорт и престиж, который он создает и гарантирует на долгие годы.