Тип объекта это что
aistikb
Типы объектов капитального строительства
Тип объекта для ведения инвентаризации жилых и нежилых зданий. Является родительским объектом по отношению к помещениям. Помещения в составе здания могут выступать как объекты учета.
На основе данного типа объекта изготавливаются технические паспорта нежилых зданий, многоквартирных домов (включая описание служебных строений), жилых зданий (жилые не являющиеся объектами индивидуального жилищного строительства).
Тип объекта для ведения инвентаризации простых сооружений как объектов учета.
На основе данного типа объекта изготавливаются технические паспорта всех типов сооружений, которые не содержат в своем составе разнородных объектов недвижимости.
Тип объекта для ведения инвентаризации жилых и нежилых помещений в составе здания. Помещение в составе здания может выступать как объект учета или как элемент экспликации.
Ввод помещения может осуществляться только через «Экспликацию» здания, в составе которого оно находится. Редактирование помещений и последующие (плановые, внеплановые и т.п.) инвентаризации могут производится как из «Экспликации» здания, так и отдельно.
На основе данного типа объекта изготавливаются технические паспорта нежилых помещений, жилых помещений, квартир, комнат в квартире,
Тип объекта для ведения инвентаризации объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или иных объектов, представляющих собой основное строение (жилой дом) и вспомогательные постройки (надворные постройки).
В составе такого объекта приводятся сведения о жилом доме (основное строение всегда присутствует в составе) и вспомогательных зданиях и сооружениях. Объекты недвижимости в составе не могут выступать в качестве самостоятельных объектов учета.
На основе данного типа объекта формируются технические паспорта ИЖС, садовых домов и т.п.
Тип объекта для ведения инвентаризации единого недвижимого комплекса (ЕНК) или иных объектов, представляющих собой совокупность зданий и сооружений, объединенных по виду использования.
В составе такого объекта содержаться сведения о зданиях и сооружениях. Объекты недвижимости в его составе не могут выступать в качестве самостоятельных объектов учета.
На основе данного типа объекта формируются технические паспорта сложных сооружений, имущественных комплексов и т.п.
Тип объекта для ведения инвентаризации объектов строительство которых не завершено.
По составу данный тип объекта может повторять здание, сооружение, ИЖС или сложное сооружение. Фактическая структура зависит от его проектных характеристик и определяется при первичном вводе сведений или проведении первичной инвентаризации.
Тип объекта это что
Определение понятия
«объект капитального строительства»
Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства.
Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие «объект капитального строительства», с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых:
временные постройки;
киоски;
навесы;
другие подобные постройки.
Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент).
Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.
В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося к недвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
О соотношении понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства» см. ниже.
К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:
К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:
Соотношение понятий «недвижимость»
и «объект капитального строительства»
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.
Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).
Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства поскольку не является результатом строительства.
Строение вспомогательного использования может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недвижимому имуществу, поскольку отсутствует «самостоятельное функциональное назначение объекта», соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости.
По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» остается актуальной позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, где указано следующее.
Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.
Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.
Виды объектов
капитального строительства
Здание
Здания можно классифицировать по следующим основаниям:
Строение
Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).
Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.
Сооружение
Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.
Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:
к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Линейные объекты
По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.
Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.
Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).
Некапитальные строения.
Временные постройки
Некапитальный объект не имеет прочной связи с землей, и он может быть предназначен для временного использования.
Некапитальные строения не относятся к объектам капитального строительства и недвижимому имуществу.
Таким образом, отличительной чертой некапитальных объектов является возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.
Другим отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок
К временным постройкам можно отнести:
Классификация объектов капитального строительства
Также отдельно можно выделить особо опасные, технически сложные и уникальные объекты капитального строительства (ст. 48.1 ГрК РФ).
Тип объекта это что
ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 1 ГрК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.12.2017 N 463-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 21.10.2013 N 282-ФЗ, от 01.07.2017 N 135-ФЗ, от 29.07.2017 N 222-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
(п. 10.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(п. 10.3 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(п. 11 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14.1 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(п. 14.2 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(п. 14.3 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14.4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 418-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 18 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 19 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 20 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 21 введен Федеральным законом от 21.04.2011 N 69-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 23 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 456-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 24 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 25 введен Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ)
(п. 26 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 27 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 28 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 29 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(п. 30 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 31 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)
(п. 32 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)
(п. 33 в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 191-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 33.1 введен Федеральным законом от 26.07.2017 N 191-ФЗ)
(п. 34 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 35 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
(п. 36 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
(п. 37 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
(п. 38 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
Объект ИЖС может превышать параметры, установленные п. 39 ст. 1, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и его параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
(п. 39 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
Дизайн интерьера и архитектура
Дизайн интерьера, ремонт и отделка своими руками.
Объекты недвижимости
Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.
Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.
Современные объекты недвижимости
Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года
Типы объектов недвижимости
Все объекты недвижимости делятся на два типа:
Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.
Основные признаки недвижимости
Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:
Свойства объектов недвижимости
Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:
Общая классификация недвижимости
Цели владения:
Готовность к эксплуатации
Возможность воспроизведения
Искусственные объекты ( постройки)
Общественная недвижимость:
Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.
Кировский железнодорожный вокзал
Коммерческая недвижимость:
Жилая недвижимость
Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.
По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:
По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:
Естественные ( природные) объекты
Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:
Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства
Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.
Войны за плодородные земли шли с глубокой древности
Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:
В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.
Продажа земельных участков за городом под строительство
Объекты недвижимости : 1 комментарий
Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий — участок в границах территории предприятия-землепользователя.
Тип объекта это что
Определение понятия
«недвижимое имущество» (недвижимость)
Согласно статье 130 ГК РФ все вещи делятся на недвижимые и движимые.
Анализируя определение, регламентированное в статье 130 Гражданского кодекса РФ, законодатель отождествляет понятия «недвижимые вещи», «недвижимость», «недвижимое имущество».
По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» см. статью «Объект капитального строительства».
Словари содержат следующие определения понятия «недвижимое имущество» (недвижимость):
Все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
Признаки недвижимости
Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:
1. Наличие прочной связи с землей. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком. Это основополагающий признак недвижимости. Однако критерии прочной связи с землей законодательством не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.
Признак «прочная связь с землей» позволяет отличать недвижимые объекты от некапитальных строений (сооружений). Для последних характерно отсутствие прочной связи с землей, а конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж объекта и последующую его сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Прочная связь с землей предполагает:
Не является препятствием к признанию объекта недвижимостью отсутствие коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), если при этом объект прочно связан с землей (например, имеется бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки).
Выделение как воздушных, морских и речных судов, так и помещений вместе с машино-местами в отдельные абзацы п. 1 ст. 130 ГК РФ исключает применение к ним такого признака, как прочная связь с землей. На это прямо указывает п. 38 Постановления N 25, разъясняющий, что природные свойства являются критерием отнесения к недвижимости только зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), а все остальные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона, и поэтому искать их прочную связь с землей нет необходимости.
3. Создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил. Данный признак недвижимости прямо не указан в Гражданском кодексе РФ, однако его существование продиктовано гражданским, земельным и градостроительным законодательством.
Капитальное строение (здание, сооружение) даже при наличии первых двух признаков не всегда может быть признано недвижимостью. Речь идет о случаях, когда строение возведено с нарушениями. В судебной практике отмечается, что «для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Виды объектов недвижимости
Виды объектов недвижимости для целей внесения сведений о них в кадастр недвижимости приведены в пункте 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
Земельный участок
Здание
Сооружение
Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (например, стадионы).
Помещение
Определение понятия помещения в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:
В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.
Законодательство не содержит понятия нежилого помещения. Вместе с тем, учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым помещением признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.
Машино-место
Определение понятия «машино-место» содержится как в Гражданском, так и в Градостроительном кодексе.
Пункт 6.2 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ определяет, что границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Объект незавершенного строительства
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Единый недвижимый комплекс
В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Предприятие как имущественный комплекс
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
Морские, воздушные суда
– условные виды недвижимости
Особыми видами недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очевидно, что указанные объекты не имеют прочной связи с землей, к недвижимому имуществу они относятся в силу прямого указания закона (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). Иногда применительно к таким объектам используется такое понятие, как условная недвижимость.
Движимые вещи
В п. 2 статьи 130 ГК РФ сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Определения понятия «движимое имущество» закон не содержит.
По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется.
Разная материальная и правовая природа движимого и недвижимого имущества часто предопределяет разницу в порядке приобретения, реализации и защиты прав на такое имущество. Об отличиях движимого от недвижимого имущества в правовом регулировании мы писали в статье «Движимое имущество. Понятие, примеры. Отличия движимого имущества от недвижимого».
Практика признания судами строений
и сооружений объектами недвижимости
Например, объектами недвижимости суды признавали следующие строения и сооружения:
производственная площадка для грузовых автомобилей, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров. Данное сооружение признано объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5);
стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение подлежат госрегистрации в ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2010 N 8-Г10-7);
стационарный промышленный холодильник. Суд пришел к выводу о том, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Отсутствует данные о том, что перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1);
накопительные емкости с канализационными трубами. Являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 74-КГ16-1);
межшкольный стадион (универсальная спортивная площадка с искусственным покрытием). Спортивное сооружение помимо асфальтобетонного покрытия, состоит и из иных объектов (трибуны, сети наружного освещения, канализации и водопровода, ограждение), объединенных общим функциональным назначением, совокупность которых представляет собой единый объект, то есть спортивное сооружение, прочно связанное с землей. Такое сооружение подлежит государственному кадастровому учету как объект недвижимости (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2017 N Ф09-5399/17 по делу N А50-27178/2016).
Судебная практика отказов
в признании объектов недвижимостью
Суды не признают недвижимым имуществом следующие объекты:
площадка, покрытая бетоном. Укладка на земельном участке определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или для проезда, стоянки автомобилей, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12.2018 N Ф01-5740/2018 по делу N А43-47512/2017). Рекомендуем публикации по теме: «Асфальтовое покрытие – объект недвижимости? Судебная практика»; «Является ли бетонная площадка объектом недвижимости? Судебная практика».
автостоянка не имеет самостоятельного функционального назначения, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно расположено и является его неотъемлемой частью. Асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2019 N Ф06-43775/2019 по делу N А12-17548/2018);
забор, расположенный по периметру участка, не может быть отнесен к объектам недвижимости (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.02.2018 по делу N 305-ЭС17-13675, А41-103283/2015);
ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012);
ограждение не является самостоятельным объектом недвижимости, независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2018 N Ф06-31904/2018 по делу N А57-14689/2017);
опора электропередач (железобетонный столб) как составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61);
рекламная конструкция всегда устанавливается на определенный срок и по смыслу Закона о рекламе является вещью движимой (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 5798/14 по делу N А50-6337/2013);
рекламные конструкции являются техническим средством для размещения рекламы и движимыми вещами, заведомо устанавливаемыми на определенный период времени и демонтируемыми (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2016 N Ф06-10713/2016 по делу N А12-50935/2015);
мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011);
многофункциональная спортивная площадка, состоящая из резинового покрытия, имеющая железобетонные основания представляют собой улучшение земельного участка, на котором они расположены и не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества и отдельными объектами гражданского оборота, выполняют обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2019 N Ф08-6212/2019 по делу N А32-42855/2018);
гостевая парковка, теннисный корт, баскетбольная площадка по своим характеристикам фактически не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2017 N Ф08-10355/2016 по делу N А53-8645/2016);
сараи, гаражи, колодцы и другие различного рода вспомогательные строения и сооружения в домовладении, предназначенные для обслуживания жилого дома, в том числе капитальные, исходя из положений статей 130, 131, 135 ГК РФ, самостоятельными объектами недвижимости не являются (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2017 N Ф05-12334/2017 по делу N А40-139810/2016);
инженерная рисовая система. Суды исходили из того, что использование инженерной рисовой системы в отрыве от производства риса невозможно, система предназначена для улучшения поверхностного слоя почвы, иного хозяйственного назначения не имеет. В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации (п. 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016);
гидротехнические сооружения, состоящие из открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, состоящей из асбестоцементных труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра, созданы в целях осушения земель сельскохозяйственного назначения (сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно). Вместе с тем, спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006).
Государственная регистрация права собственности
и других вещных прав на недвижимость
На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие вещные права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):
Считается ли объект недвижимостью,
если он не зарегистрирован в ЕГРН?
Объект может считаться недвижимостью, даже если он не зарегистрирован в ЕГРН как недвижимое имущество. На указал Верховный Суд РФ:
«По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)» (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Вместе с тем, регистрация права на объект в ЕГРН также не является безусловной гарантией того, что объект является недвижимым имуществом. Если у зарегистрированного объекта не имеется признаков недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ или при возведении объекта были допущены нарушения закона, собственник земли сможет оспорить право собственности на такой объект, добиться исключения из ЕГРН записи о правах на него, а затем и сноса. На этот счет также имеются разъяснения Верховного Суда РФ:
В случаях, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Государственная регистрация перехода права
собственности (иных вещных прав) на недвижимость,
ограничения прав, обременения имущества
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество необходима в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Если недвижимость имеет собственника, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
К ограничениям (обременениям) государственная регистрация которых необходима, в частности, относятся: ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, арест и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью (ч. 6 ст. 1 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).