Сервисные апартаменты что это
Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты
Покупка недвижимости — традиционно самый популярный в России способ инвестирования личных средств. Однако далеко не всегда приобретение квартиры гарантирует стабильный и высокий доход: решающим фактором являются качественные характеристики объекта недвижимости и его ликвидность. Чтобы не ошибиться с выбором, потенциальные инвесторы чаще всего прибегают к услугам брокеров и консультантов, но даже это работает не всегда. Слишком многое зависит от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, и то, что сегодня кажется надежным активом, завтра может стать обременением для собственника.
Что же делать? Мы советуем присмотреться к апарт-отелям (их еще называют сервисными апартаментами).
Гарантированный сервис
Наиболее безопасным способом вложения средств в недвижимость эксперты называют покупку сервисных апартаментов — недвижимости с управлением единым оператором, предоставляющим жильцам сервисное обслуживание. Такие апартаменты могут входить в состав жилого комплекса с гостиничной составляющей (если апартаменты относятся к элитному классу) или продаваться как отдельный проект. Чаще всего в качестве оператора выступает международный гостиничный бренд, но в последние годы в Москве появились проекты, которые не имеют четко выраженного отельного формата и по сути являются аналогом арендного жилья с сервисом. Как правило, они представлены в формате апарт-отелей, сервис в которых оказывает управляющая компания.
В большинстве случаев сервисные апартаменты представляет собой жилье под ключ: приобретая такую недвижимость, собственнику не нужно тратиться на ремонт, обстановку и бытовую технику. Такой подход экономит не только время, но и деньги инвестора: к примеру, готовая отделка от застройщика обходится в среднем на 20% дешевле самостоятельного ремонта. Однако ключевое преимущество этого формата — круглосуточное сервисное обслуживание. Оператор предоставляет своим клиентам набор дополнительных услуг — от консьерж-сервиса до клининга и прачечной.
Какова доходность апарт-отелей?
Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду (для этого собственник подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается поиском арендаторов и берет на себя сопровождение сделки). При попытке самостоятельной сдачи таких апартаментов доход, как правило, будет эквивалентен доходу от сдачи в аренду квартиры, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Он советует покупателям сервисных апартаментов максимально проработать инвестиционную модель: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир, даже несмотря на более дешевую усредненную себестоимость. В том числе это связано с разным налогообложением апартаментов и квартир.
Однако несмотря на то что у апартаментов выше налог и коммунальные платежи, этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой, возражает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах, — говорит она. — Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом — 9–13%».
По мере строительства цена на апартаменты возрастает в среднем на 25%, хотя в отдельно взятых случаях может превысить и 35% — такие подсчеты приводят в компании Knight Frank. «В этом ключе сервисная недвижимость не сильно отличается от других видов жилой недвижимости. Масштабные комплексные проекты элитного сегмента, в том числе проекты в локациях с ограниченным объемом нового предложения, обладают более высокой доходностью и, как результат, показывают больший рост цен по мере реализации проекта», — отмечает Соловьев.
Доходность проектов среднего ценового сегмента может составлять до 20%. Во многом благодаря тому, что спрос на них будет гарантированно высоким — за счет ограниченного предложения (в Москве такие объекты пока единичны) и относительно небольшого ценника.
Не только элитное жилье
Чаще всего сервисные апартаменты можно встретить на рынке элитной недвижимости, однако в последние годы в Москве стали появляться подобный проекты в бизнес- и даже комфорт-классе. Один из таких примеров — апарт-комплекс «Движение. Тушино» (девелопер — ГК ФСК), который ориентирован исключительно на покупателей-инвесторов. Доходность в этом проекте может достигать 13% годовых без учета роста стоимости объекта за счет строительной готовности.
Комплекс на 1940 апартаментов строится на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево и включает три монолитных 13–22-этажных корпуса с собственной инфраструктурой.
«Проект «Движение. Тушино» — классический апарт-отель. Он будет работать исключительно в режиме отеля, никакой долгосрочной аренды (скидка за проживание не будет применяться дольше недели). Номера в отеле продаются исключительно с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетний план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Спрос на такой формат апарт-отеля очень велик, он постоянно растет за счет удобства (наличие кухни), более низкой цены по сравнению с классическим отелем и наличия множества сервисов, которые не включены в стоимость проживания, а предоставляются по запросу», — рассказывает Ольга Тумайкина.
Личный опыт
Рахим Лайпанов, предприниматель, Волгоград:
— Инвестиции в недвижимость — самый подходящий для меня инструмент вложения средств. На мой взгляд, это наиболее надежный способ инвестирования благодаря гарантированной доходности. Ставки по депозитам и банковским вкладам постепенно снижаются, сегодня они не превышают 4–5% годовых. Что касается фондового рынка, то ценные бумаги лучше всего покупать, когда они дешевеют, но на практике заработать на кризисном рынке удается немногим — для этого нужно иметь специальные знания, интуицию и достаточное количество времени, чтобы отслеживать текущую ситуацию. Взвесив все риски, решил остановиться на недвижимости.
Подыскивая подходящий актив, рассматривал исключительно московский рынок: в столице контроль над строящимися объектами гораздо строже, а значит, рисков от вложений меньше. Я целенаправленно искал апартаменты, которые объединили бы несколько характеристик: во-первых, начальная стадия готовности, когда еще есть потенциал роста в цене по мере строительства объекта. Во-вторых, удобная локация, рядом с центром, недалеко от метро и крупных инфраструктурных проектов. В-третьих, надежный и проверенный застройщик. Просмотрев несколько вариантов апартаментов, остановил свой выбор на апарт-отеле «Движение. Тушино». Я понимал, что смогу заработать только за счет роста на стадии готовности проекта, не считая гарантированной доходности, которую обещает застройщик после сдачи комплекса.
Апарт-лихорадка, начавшись с Москвы, к нынешнему моменту захватила все крупные города России. Законы за спросом не поспевают, даже общепринятой классификации у сегмента до сих пор нет. Но некоторый сегмент «особенных» апартаментов на рынке выделяется. Аналитики и маркетологи назвали их «сервисными». Что это такое и можно ли на них заработать Novostroy.ru спросил у экспертов.
Novostroy.ru: Все чаще маркетологи, аналитики и журналисты используют термин «сервисные апартаменты». Что это такое?
Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ»: Зачастую под этим термином подразумевают меблированные и полностью готовые для проживания, а также к сдаче в краткосрочную и долгосрочную аренду апартаменты. Это понятие подразумевает под собой обязательное наличие круглосуточно работающей УК и консьерж-сервиса, способных в любую минуту решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услугу (химчистка, доставка продуктов, вызов такси). Сервисные апартаменты обладают внутренней инфраструктурой, часто под этим подразумевается тренажерный или фитнес-зал, бассейн, кафе, круглосуточные магазины и аптеки.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: Это апартаменты под управлением единого оператора — управляющей компании или гостиничного бренда, в которых постояльцам предоставляют различные дополнительные услуги: прачечная, уборка номеров, ресепшн, меблировка и так далее.
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-отеля VALO): С юридической точки зрения, в настоящий момент понятия «сервисные» или «несервисные» апартаменты не существует. Де-юре, застройщик получает разрешение на строительство либо жилого дома, либо отеля. Инвестор приобретает квартиру (в жилом доме) или помещение (гостиничный номер или апартамент) в гостинице. Понятие «сервисные» и «несервисные» апартаменты ввели в использование эксперты по недвижимости для анализа рынка. Под «несервисными» понимаются проекты, которые для обхода градостроительных ограничений воспользовались нормативами для гостиниц, но на самом деле и по цели строительства, и по проектным решениям являются жилыми. Их еще называют «псевдожилье».
С точки зрения рынка, «сервисные апартаменты» – это объекты, приобретаемые инвесторами для последующей сдачи в аренду. В сервисных апартаментах предлагают скорее базовые услуги, присущие отелям, чем полный цикл обслуживания проживающих. Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов, в которой я представляю Экспертный совет по апарт-отелям и сервисным апартаментам, делит сегмент на три группы: апарт-отели (апарт-комплексы), сервисные апартаменты и псевдожилье.
Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон»: Под определение сервисных апартаментов подходят проекты, в которых набор предлагаемых услуг сопоставим с сервисом отелей высокого класса – то есть от 4 звезд.
N.RU: На какую категорию покупателей рассчитаны такие апартаменты?
Е.Ч.: Целевую аудиторию сервисных апартаментов в значительной степени составляют бизнесмены – на них в общем объеме приходится порядка 70%. Кроме того, данный формат недвижимости интересен юридическим лицам, которые совершают приобретение с целью инвестиций и получения рентного дохода.
Сервисные апартаменты рассчитаны на долгосрочную аренду сроком от трех месяцев. Собственно, это интересно инвесторам-рантье, привлекающим состоятельную аудиторию на более длительный период.
N.RU: В чем отличие от традиционных апартаментов? Существуют ли локации, в которых сервисных апартаментов больше, чем обычных?
Б.Л.: Прежде всего сервисом, статус сервисных апартаментов подразумевает наличие круглосуточно работающей стойки ресепшн. Также управляющие компании, которые специализируются на обслуживании сервисных апартаментов, имеют большой опыт в управлении недвижимостью – собственнику достаточно заключить договор с УК и он стабильно будет получать доход от аренды. Все имущественные риски и возможные проблемы с арендатором за фиксированное вознаграждение УК берет на себя.
Если говорить о Москве и сегменте – бизнес, премиум и элит, то сервисные апартаменты расположены в деловых (ММДЦ «Москва-Сити», ВТБ Арена Парк) и центральных районах города (комплекс «Звезды Арбата» (МФК «Новый Арбат, 32»), «Сады Пекина» (управляющий – гостиница «Пекин»).
Комфорт- и экономкласс сосредоточен в северо-восточной, восточной и южной части города – МФК «Ханой-Москва», Just M. Локация для этих объектов выбрана не случайно – удобные пересадочные транспортные узлы, развитая инфраструктура, высокая плотность населения, близость к МКАД и ТТК, а также крупным торговым центрам.
Е.Ч.: Сервисные апартаменты в основном сосредоточены в центральных районах Москвы. Локализация – пределы Садового кольца, а также привлекательные территории недалеко от ТТК.
N.RU: Можно ли купить сервисные апартаменты для постоянного проживания?
Б.Л.: Конечно, здесь вопрос только удобства и договоренностей с собственниками объекта. Проблемы могут быть с постоянной регистрацией, необходимо учитывать, что это вид коммерческой, а не жилой недвижимости.
К.С.: По законодательству – нельзя, если объект не прошел классификацию, если прошел – можно.
Е.Ч.: Сервисные апартаменты предназначены для временного проживания /сдачи в аренду. С учетом того, что это собственность, для владельцев нет особых ограничений по времени местонахождения.
В случае необходимости здесь можно оформить регистрацию по месту пребывания, но не на постоянной основе.
N.RU: Реально ли заработать на сдаче в аренду сервисных апартаментов больше, чем на сдаче обычных?
Е.Р.: Во-первых, сервисные апартаменты очень популярны у инвесторов, покупающих их для сдачи в аренду, в том числе через управляющую компанию апарт-комплекса. Доходность такой недвижимости в среднем начинается от 5% годовых. Во-вторых, покупают сервисные апартаменты и для постоянного проживания, особенно жители регионов.
Е.Ч.: Процент доходности является сопоставимым, однако нужно отметить, что аудиторию, которой интересно снимать сервисные апартаменты, составляют более состоятельные люди. Это бизнесмены, представители регионального топ-менеджмента, госслужащие высшего звена, которым апартаменты интересны на более длительный период.
N.RU: Какова сейчас доля сервисных апартаментов?
Б.Л.: На столичном рынке не более 15% от общего числа предложений. В перспективе эта цифра может увеличиться, однако это все-таки штучный товар, который зачастую приобретается не для личного проживания, а в инвестиционных целях. Но даже для инвесторов имеет место быть высокий входной порог, поэтому большинство покупателей отдают предпочтение традиционному жилью.
К.С.: В большинстве своем апартаменты сдаются с полной отделкой (на данный момент с отделкой продают 64% находящихся в предложении апартаментов), многие так же предусматривают меблировку и оснащение бытовой техникой.
N.RU: Имеет ли смысл приравнивать такие апартаменты к жилью?
К.С.: Нет, мы считаем, что это должна быть отдельная категория недвижимости. По информации от Экспертного Совета Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов, в Министерстве Культуры России в настоящий момент разрабатывается новое Положение по классификации гостиниц, в котором предполагается ввести в правовой оборот понятие «сервисных» апартаментов. Пока эта категория вне закона, и приравнивать ее к жилью – решение неправильное, на наш взгляд.
Б.Л.: Нет, это другая история, как с точки зрения психологического комфорта (так называемое присутствие гостиничного атрибута), так и со стороны налогового регулирования (налог на апартаменты выше, чем на жилые помещения). Это непростая ниша, в которой на маржинальность каждого отдельно взятого объекта влияет много внешних факторов.
Е.Ч.: Приравнивать такие проекты к жилью особого смысла нет – они функционируют в формате четырехзвездочного отеля.
Б.Л.: Такая возможность есть, разница может доходить до 15-20% в зависимости от сегмента (бизнес, премиум) и расположения.
Готовой мебелью в апартаментах уже никого не удивишь — это востребованная опция, входящая зачастую в стоимость лота. Однако все чаще и в жилых комплексах вместе с квартирой можно заказать как минимум кухонный гарнитур, а то и мебель в остальные комнаты. Novostroy.ru обсудил с экспертами, выгодно ли поручать меблировку квартиры застройщику (спойлер: выгодно), станет ли этот сервис массовым, ждать ли от девелоперов собственных коллекций мебели.
Давно мечтали увидеть своего кумира вживую, но не знали, как его найти? Novostroy.ru выяснил у экспертов, какие столичные и подмосковные локации при выборе жилья предпочитают селебрити, сколько они готовы отдать за уютную квартиру и каковы основные критерии подбора.
Сегодня онлайн-продажу уже запустили «Главстрой», ГК «Пионер», ГК «А101», «ЛСР Недвижимость-Москва», «Брусника. Москва», Концерн «КРОСТ» и другие. Девелопер «Группа компаний ПИК» и вовсе перешел на онлайн-магазин недвижимости еще в декабре прошлого года и сейчас работает над тем, чтобы все сделки, даже с ипотекой, можно было совершать не выходя из дома. Технологии развиваются всегда лучше в кризисное время. А сейчас, как отмечают социологи, мир ждет и вовсе смена парадигм в потреблении. Рассказываем что ждет рынок уже в ближайшие месяцы.
Сервисное жильё – формат, набирающий популярность
Автор: https://partapart.ru/ — эксперт
В этой ситуации интерес будущих рантье к рынку доходной недвижимости совпал с переключившими свое внимание на апаратменты Застройщиками, вынужденными искать способ сохранить рентабельность бизнеса в условиях спада покупательской способности населения в сегменте жилой недвижимости. Что толкнуло к развитию и после ускорило рост рынка апарт-комплексов.
А инициативы государственных регуляторов по запрете хостелов в жилых домах, ещё подстегнули без того активный рынок апартаментов, инвест-отелей, который продемонстрировал трехкратный рост за последние три года. Если на июнь 2019 в СПб строилось и стояло в реализации 35 апарт-комплексов, то общее предложение к концу года достигло уже 44 таких комплекса включая те, которые сданы, но все ещё находятся в стадии продаж.
1. Виды апартов
Рынок апартаментов сформировал три основных направления – по типу использования объектов:
Несервисные апартаменты (часто их называют термином «псевдожильё») предлагают Застройщики, которые с целью обойти некоторые градостроительные ограничения по сути строят жилой дом без гостиничной инфраструктуры и заявляют объект, как апарт-комплекс. Покупателю такие апартаменты в Санкт-Петербурге обходятся дешевле, чем квартира с аналогичными параметрами, так как в проект изначально не закладывались социальная инфраструктура и достаточно жесткие требования к нормам обеспечения комфортного проживания. Экономия может достигать 20% от средней стоимости жилья в городе. Покупаются такие апартаменты обычно для себя для постоянного проживания. Строителей нельзя упрекнуть в злонамеренном обмане, так как они не скрывают отличий владения такой недвижимостью от жилой. Они объясняют это тем, что рассчитывают на категорию граждан, которым, например, требуется некое дополнительное жилье, допустим, ближе к работе, в то время как в выходные и летом собственник проживает всегда за городом в собственном доме.
Рекреационными (совсем небольшое количество комплексов) называются апартаменты, изначально предназначенные для отдыха. Почти все они находятся в Курортном районе, загородных зонах. Это престижные объекты, в которых номера используются семьями, а на территории часто предлагаются различные косметические и санаторно-медицинские услуги. Так в комплексе «Первая линия» жильцам и постояльцам предлагают комплекс оздоровительных процедур, курсы детокса и многое другое. Чаще всего такие проекты возникают на месте бывших домов отдыха или санаториев, где по требованиям землепользования необходимо сохранить первичное назначение участка застройки.
Разумеется, по мере развития рынка и прогрессирования понимания продукта аудиторией покупателей, в конечном счете самый ощутимый рост показали сервисные апартаменты, легко отобрав лидерство у апартаментов для проживания. За первый квартал 2019 года количество проданных апартаментов выросло на 40% относительно прошлого года. А по несервисным продажи упали на 30%, по рекреационным на 50%. Выбор прагматичных покупателей очевиден. Цифры могут меняться в ближайшие годы, и зависят они не только от интереса потенциальных покупателей, но и от действий властей, изменений в действующем законодательстве. Пока есть много открытых вопросов, касающихся псевдожилья, его статуса, а значит – стоимости в обозримом будущем. Скорее всего, этот сегмент трансформируется в сервисные апартаменты для сдачи исключительно в длительную аренду.
Если говорить об актуальных данных по спросу, то по информации РГУД на май этого года 69% приходилось именно на объекты, относящиеся к сервисной категории. На несервисную приходилось 25%, а рекреационная занимала лишь 6%. Позиции обусловлены именно интересом инвесторов.
2. Как меняется восприятие апартаментов
Ещё четыре года назад у населения было много вопросов к тому, что представляет собой владение апартаментами. У людей не было понимания, для чего строятся такие комплексы, почему одни из них внешне похожих называются жилыми, а другие апартаментами. Как на них можно заработать. Не было понимания и у Застройщиков. Поэтом покупатели воспринимали апарт-комплексы в Санкт-Петербурге не как объект инвестиций, а как более дешёвую альтернативу строящимся жилым комплексам. Апартаменты покупались для собственного проживания. И уже позже возникали вопросы с ограниченной 5 годами регистрацией, парковочными местами, затруднениями при устройстве детей в школу и садик.
Так было со многими уже реализованными проектами. Например, комплексом Like, который построили недалеко от станции метро «Площадь мужества». Проект изначально располагал высокими конкурентными параметрами комфортного проживания – предлагал хорошую инфраструктуру, вариации планировок с большим количеством комнат. Был собственный дворик, в котором могли гулять жильцы с детьми. Удачное расположение делало его привлекательным для покупателей.
Прошёл год, покупатели узнали о том, как они могут зарабатывать, пользуясь выгодными программами доходности от управляющей компании. Инвестиционная модель перестала казаться людям чем-то сложным, а на рынок вышли профессиональные компании, готовые за небольшой процент заниматься обслуживанием номеров, поиском и регистрацией постояльцев. Одновременно увеличилось и количество собственников, готовых передать юниты УК для получения дохода.
Теперь, выбирая новые апартаменты, клиент смотрит не только на характеристики самого комплекса и его расположение, но и на варианты его использования – получать доход по программам управляющих компаний или проживать самому. И в большинстве случаев клиенты выбирают инвестиционный формат.
Кто покупает юниты?
Целевая аудитория различается по формату апартаментов. Сервисные апартаменты покупают чаще профессионалы. Это опытные инвесторы, рантье, а также те, кто ищут альтернативу банковским накоплениям, для которых покупка, сдача в аренду и последующая продажа номеров, а иногда и целых этажей – средство сохранения и преумножения капитала. Подобные покупки они рассматривают в качестве перспективного актива.
Есть также широкий круг людей, которым интересен этот рынок, но они не располагают значительными финансовыми ресурсами. Под них сейчас на рынке появились проекты с минимальным порогом входа от 300 тысяч рублей. Интересы дольщиков защищены договором с УК, гарантирующим им выкуп доли до сдачи объекта, если они примут решение из него выйти.
Почему спрос на апартаменты растёт?
Рост интереса обусловили два фактора:
Люди всегда вкладывали в недвижимость. Однако сектор апартаментов предлагает готовый арендный бизнес, не требующий получения фундаментальных знаний, как, например, в трейдинге. Люди понимают, что даже в случае необходимости смогут просто продать юнит, и вернуть деньги с прибылью. Продавцы апартаментов предоставляют информируют о графике роста цен на строящемся объекте и прогнозах последующей доходности при самостоятельной сдаче в аренду или с помощью УК.
Учитывая, что все таки для постоянного самостоятельного проживания апартаменты проигрывают классическим квартирам в комфорте и обеспечению социальной инфраструктурой, 80% покупателей номеров в комплексе VALO на метро «Бухарестская» покупают номера именно, как объект инвестиций. Такой же процент демонстрируют и данные по строящемуся апарт-отелю YE’S Marata и в уже действующем отеле сети на Хо-ши-мина. Девелоперы рассказывают, что изначально 35% инвесторов сдавали номера самостоятельно. Сейчас этим занимаются лишь 15%. Остальные делегировали функцию управляющей компании.
Одновременно собственники убедились, что доходность при работе с УК ощутимо выше, а сэкономленное время можно потратить с большей для себя пользой. Заполняемость номеров в течение года увеличилась, благодаря привлечению корпоративных клиентов и постоянному сотрудничеству с сервисами бронирования.
3. Выход из тени. Как изменится рынок апартаментов после запрета хостелов?
С 1.10.2019 в силу вступило постановление, запретившее оказание гостиничных услуг в жилых домах. Так называемый «Закон о хостелах» успел вызвать немало споров, хотя власти и дали доработать компаниям не попадающими под критерии (отдельный вход, нежилой статус помещения и т.п.) доработать туристический сезон. Затем пришла очередь беспокоится владельцам квартир, которые сдавали свою собственность через букинг-агрегаторы под названием «апартаменты». Власти потребовали навести порядок в оформлении таких объявлений. Иначе есть риск получения штрафов. При этом никто запретить Вам сдавать жилую квартиру посуточно не может, но оказание туристических услуг при этом окажется нарушением. И если будут выполнятся уборка номера, предоставление смены белья и одноразовых средств гигиены, то проверяющие составят протокол и привлекут собственника с административной ответственности.
Сами по себе рынок апартаментов и сегемент хостелов не являлись прямыми конкурентами. Люди, выбиравшие проживание в хостеле, альтернативой рассматривали мини-отели без звёздной классификации. Однако общие изменения в требованиях к посуточной аренде, регистрации посетителей, прохождению аттестации отелем действительно позитивно отразятся на владельцах юнитов в апарт-отелях. Им теперь станет проще найти клиентов и обеспечить заполняемость в течение года.
Задачи регулирования
Власти не пытаются отнять у людей бизнес. Цель – вывести его из тени. Ведь значительная часть объектов, относящихся к туристическому жилью, работала по «серым» схемам, укрывая часть прибыли или вообще не платя налоги.
Апартаменты не имеют подобных проблем. Они прошли сертификацию, сдаются под строгим контролем, налоги гарантированно поступают в казну. Соответственно, претензий со стороны государства не возникает. Собственники предлагают, как посуточную (краткосрочную) аренду, в стоимость которой входят гостиничные услуги), так и долгосрочную. Но вот люди, купившие псевдожильё, и сдающие его туристам, могут столкнуться с проблемами. Связано это не только с законом о хостелах.
С июля 2019 года вступило в силу новое положение по классификации гостиничных объектов. Оно вынуждает владельцев проходить проверку с получением сертификата соответствия на основании целого рядка критериев, которым должен соответствовать отель. Не нужно быть специалистом в гостиничной сфере, чтобы понять – «псевдожильё» после официальных инспекций такой сертификат не получит, так как Управляющая Компания таких объектов не ориентирована на ведение отельного бизнеса. Уже прогнозируется, что на сайтах-агрегаторах количество предложений снизится в два раза. Ведь несервисные апартаменты часто заявлены именно, как частные объекты с комплексом гостиничных услуг. Соответственно, размещение таких объявлений становится прямым нарушением законодательства, о чем агрегаторы уже были предупреждены Роскомнадзором.
А вот у апарт-отелей такой проблемы нет. Они предлагают комплекс услуг, ориентированный именно на обслуживание гостей и туристов по классической схеме работы отеля, действуют по законодательству, платят налоги, прошли комплексную проверку и соответствуют требованиям к гостиничным объектам.
4. Программы доходности
Сервисные апартаменты, в первую очередь, объект инвестиций. Апарт-комплексы рассматриваются, как предложение на рынке инвест-продуктов, а не рынка недвижимости. Поэтому при покупке будущий владелец изучает предложение комплексно. Как готовый бизнес. Он смотрит, где находится объект, какая у него инфраструктура, какие перспективы, и, конечно же, какие программы предлагаются для получения желаемой окупаемости управляющей компанией.
Когда в рекламе встречаются цифры обещанной доходности в 20-25%, означает, что в эти данные не включены услуги управляющей компании (10-20% от выручки), коммунальные расходы и затраты на обслуживание и рекламу. Но при этом может быть добавлен некий прогноз роста цен на апартамент. Компании, играющие в честную, озвучивают объективный прогноз от 8 до 12% на разных этапах эксплуатации, и с учётом среднегодовой заполняемости до 70%. Именно такие цифры статистики озвучивают владельцы действующих сете апарт-комплексов YE’S и отелей Verticl.
Но и это в два раза выше дохода от сдачи жилой квартиры в аренду. Сервисные апарт-отели изначально предлагают комплекс услуг и инфраструктуру обеспечивающих комфортное проживание гостей. Это гарантирует стабильный спрос и высокие ставки аренды. Все операционные вопросы можно переложить на управляющую компанию, освободив себя от множества финансовых, юридических и бюрократических вопросов.
Поэтому люди, интересующиеся именно инвестициями, перестают покупать квартиры. Они изначально рассматривают приобретение недвижимости, как формат бизнеса. А в случае с привлечением управляющей компании усилий потребуется не больше, чем с банковским депозитом. Поиском арендаторов и обслуживанием занимается УК, предоставляя отчеты и проводя иногда собрания, а собственнику остаётся проверять статистику, и получать прибыль от сдачи номеров.
Типы доходных программ
Преимущественно существует два основных формата доходных программ. Первый базируется на ежемесячной выплате собственнику фиксированной суммы – гарантированный доход. При этом его доход не зависит от заполняемости номеров, иных факторов, расцениваемых, как финансовые риски. Управляющие организации оценивают возможные убытки и изначально предлагают клиенту сумму, которая бы такие расходы ей компенсировала. По своей сути УК берет номер в аренду у собственника, чтобы сдавать его по собственному плану с целью.
В среднем такие предложения рассчитаны на 3 – 5 лет, а при попытке досрочного расторжения договора собственник выплачивает неустойку. В первый год работы для управляющей компании почти всегда фиксируются убытки, которые компенсируются за следующие год или два.
Иногда доходную программу приходится корректировать. Такие ситуации возникают, когда растут налоги, тарифы ЖКХ, расходы на оборудование номеров и другие затраты. Заключая договор на обслуживание, стоит внимательно изучить все условия, чтобы потом у собственника не возникли вопросы к управляющей компании.
От чего зависит доходность
Первый и основной фактор прибыльности юнита – тип аренды. Традиционно наиболее выгодным форматом является посуточная сдача номера. Однако у этого варианта есть минус. Он привязан к сезону. Так апартаменты в Санкт-Петербурге лучше всего сдаются с мая по октябрь. В остальное время могут возникать сложности с заполняемостью. В то время как длительная аренда эту проблему решает. Люди снимают номер по принципу арендуемой квартиры, при этом, помимо жилья, могут получать ещё и обслуживание. Этот формат обеспечивает стабильность прибыли как для управляющей компании, так и для инвестора-собственника.
В некоторых апарт-отелях, таких, как YardResidence и VALO изначально заложена комбинированная программа, обеспечивающая стабильный доход в течение всего года. Или, как её можно назвать, котловая схема. Часть номеров будут сдавать долгосрочно, другую – посуточно. Затем доход из общего пула поделят поровну между совладельцами с учётом удержания за услуги управляющей компании. По прогнозам, такой метод позволит уже в первый год добиться 11,6% доходности, а ещё через пару лет юниты будут приносить до 14,3%. Для прогноза брались статистические данные по объектам со схожими характеристиками в плане комфорта, локации, типов и количества номеров. Также изучались показатели прибыльности аренды в жилом секторе с квартирами, имеющими схожие характеристики.
5. Как выбрать апартаменты для покупки
Как оценить риски и прогнозы по доходности, если покупатель не является экспертом рынка?
Первым этапом вполне стандартным и для жилой недвижимости потенциальный покупатель изучает информацию о компании-застройщике. Важна репутация девелопера, завершённые проекты, опыт на рынке. Далее, сравнив с похожими объектами, важно оценить, насколько стоимость номера соответствует его классу и прогнозируемой прибыльности, потенциалу роста дохода.
Третьим этапом потребуется изучить особенности, влияющие на среднегодовую заполняемость, а значит – доходность юнитов. У управляющей копании должен быть план загрузки отеля и его продвижения на инкаминговом рынке, подключения партнеров. Важно также уточнить стоимость регулярного обслуживания, ремонта, узнать, кто будет заниматься этим вопросом.
Не удивительно, что эксперты рекомендуют обратить внимание на крупные сетевые проекты. В этом случае у покупателя обычно есть возможность изучить опыт уже работающих апарт-отелей, посмотреть, как работают программы доходности, какова реальная прибыльность номерного фонда, как справляются персонал и менеджмент. Потому, что понять, как будет работать схема, заявленная в рекламе, пока объект находится на стадии котлована или частичной постройки, крайне сложно.
В Питере сейчас наблюдается значительный рост строительства в гостиничном секторе. Через два – три года количество предложений по аренде апартаментов ощутимо увеличится. Следовательно, на фоне растущей конкуренции за постояльцев, выиграют те компании, которые давно определили целевую аудиторию и нашли, как и чем смогут её привлечь, учли это в проекте отеля, заключили партнерские отношения. Некоторые управляющие компании изначально ориентированы на крупных корпоративных клиентов, работают напрямую со специализированными букинг-сервисами, которые организуют различные отраслевые мероприятия. Это позволяет им постоянно обеспечивать загрузку номерного фонда без простоя. Также дополнительную прибыль приносит бизнес-туризм. Таких клиентов в Санкт-Петербурге становится всё больше, и УК изначально создают для них отдельные условия и предложения по сервисному обслуживанию.
На что обратить внимание в позиционировании кондо-отеля.
Одна из важнейших деталей в этом случае – правильный выбор локации. Люди предпочитают снимать номер или квартиру недалеко от мест, где бывают. Это может быть деловой центр, исторические объекты, привлекательные для туристов. Поэтому девелоперы изначально определяют, на кого будет ориентирован проект:
Для будущего успеха важно наличие опытной управляющей компании и грамотно реализованной гостиничной инфраструктуры с лобби, коворкингами, рестораном и прочими местами активности постояльцев, рассчитывающих получать сервис не только в рамках номера проживания.
Первые этажи комплексов обычно отдают под коммерческие помещения. Там размещаются рестораны, химчистки, СПА-салоны и фитнес-центры. Чем больше подобных предложений, тем привлекательнее проживание для арендаторов. Однако нужно понимать разницу между инфраструктурой для временного и постоянного проживания. То есть, если туристы приехали на сутки, чтобы посмотреть город, они вряд ли будут проверять, насколько далеко от здания ближайшая больница. Зато им будет интересно, где найти ТРЦ. Ещё один значимый фактор – транспортная доступность. Клиентов не заинтересует отель вдали от станций метро или на окраине. Чем меньше от апарт-отеля добираться в центр, тем интереснее такой вариант для постояльца. Также положительно на заполняемости номеров отражается близость вокзалов или аэропорта.