почему жилье в москве такое дорогое

Почему цены на квартиры в Москве продолжают расти

Пандемия коронавирусной инфекции, скачки курса российской валюты, падение доходности банковских депозитов и льготная программа ипотечного кредитования создали ажиотаж на московском рынке недвижимости. Спросом в 2020 году пользовались как новые, так и вторичные квартиры. Все это привело к небывалому увеличению стоимости жилья и сокращению числа объектов в продаже.

Аналитики рассказали, почему цены на квартиры в Москве продолжают расти сегодня.

Интерес покупателей не спадает

В начале года на московском рынке недвижимости сохраняется интерес потребителей к покупке квартир. Более того, он заметно вырос как в первичном, так и во вторичном сегменте. «По итогам января спрос на покупку жилья в столичных новостройках увеличился почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Покупательский интерес к вторичным квартирам в годовом выражении увеличился на 12% (январь 2021 к январю 2020 году), а число предложений — на 42%. При этом уровень спроса в категории вторичной недвижимости в январе превысил объем предложения на рынке в три раза», — рассказал Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито-Недвижимость».

Все это закономерно привело к повышению цен. Сильнее всего в январе подорожали квартиры во вторичном сегменте — на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, уточнил Алексеев. По его словам, цена квадратного метра на вторичке составила 236,9 тыс. руб. за «квадрат». В то же время в новостройках средние цены на квартиры превысили показатели прошлого года на 9% — в январе приобрести первичное жилье можно было в среднем за 207,4 тыс. руб., отметил эксперт.

Ипотечники берут свое

Основным драйвером спроса на столичные квартиры продолжает оставаться доступная ипотека. По данным агентства недвижимости «Бест-Новострой», доля жилищных кредитов в структуре сделок в новостройках Старой Москвы в 2020 году составила 60,8% (+15,3% к 2019 году), а в Новой Москве — 68,6% (+17,7%). В первые два месяца 2021 года спрос на ипотеку остается стабильным и сопоставим с последними месяцами прошлого года (ноябрь, декабрь), пояснили в компании.

«Госпрограмма субсидирования жилищных займов позволила строительной отрасли не только избежать стагнации, но и выйти в плюс, несмотря на весенний локдаун. С другой стороны, рекордные продажи, пик которых пришелся на осень, привели к вымыванию из экспозиции ликвидных лотов. Этот тренд тоже далек от завершения. Нарастающий дефицит предложения может спровоцировать снижение спроса», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В январе 2021 года доля жилищных кредитов на вторичном рынке Москвы составила 67%, а в январе 2020 года эта доля составляла 62%, рассказала Юлия Федулаева, директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль». «В январе 2021 года доля ипотечных сделок в Москве составила 67%, а в январе 2020 года эта доля составляла 62%. При этом крайне важно понимать, что январь — непоказательный месяц, поскольку, много выходных», — сказал эксперт.

При этом, по данным «Миэль», доля ипотечных сделок за 2020 год составила 53%, а за 2019-й — 52%. На данный момент ипотека по-прежнему является важнейшим инструментом дофинансирования сделок на рынке вторичного жилья.

Обсуждение расширения критериев программы льготной ипотеки многодетным семьям в 2021 году также спровоцировало рост спроса, уточнил Алексей Гальцев, генеральный директор инвестиционной компании Realiste. «Это значит, что те, кто не успел купить жилье и переехать, сделают это сейчас. Льготной программой воспользуются люди, которые покупают не первое жилье, а второй, третий объекты недвижимости для инвестирования или перепродажи. Ввиду этого фактора взлетели цены на жилье, так как в основном для вложений покупают первичные объекты для инвестиционного спроса», — заявил эксперт.

Ликвидных квартир все меньше

Еще одна причина того, что стоимость столичного жилья продолжает расти, — сокращение ликвидного предложения как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. «В конце января на столичном рынке новостроек массового сегмента был представлен 91 проект. Число экспонируемых лотов составило 13 тыс. квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. Относительно декабря 2020 года количество квартир сократилось на 7,6%, а суммарный метраж — на 9,1%. Объем предложения приближается к пятилетнему минимуму (12,7 тыс. лотов), зафиксированному в октябре и ноябре прошлого года на пике покупательской активности. В сравнении с июнем 2017 года, когда экспозиция достигла пятилетнего максимума (21,6 тыс. квартир), предложение сократилось на 40%», — пояснила Мария Литинецкая из «Метриума».

Минимальных значений за всю историю наблюдений достиг объем предложения и в высокобюджетном сегменте новостроек. По итогам января 2021 года в Старой Москве экспонировалась 21 новостройка премиум-класса с общим числом квартир в 745 единиц (-26% к декабрю 2020) и 34 проекта элитного класса в которых предлагалось 390 лотов (-11%), подчеркнула Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Эксперт отметила, что единственным сегментом, где по итогам января 2021 года вырос объем предложения, стал бизнес-класс — 85 проектов с общим количеством квартир 9,6 тыс. (+9% к декабрю 2020).

Предложение на вторичном рынке сейчас также находится на низком историческом уровне. «Сегодня на вторичке в Москве предлагается порядка 60 тыс. объектов — на 39% процентов меньше обычного показателя. Это значит, что интересного ликвидного предложения практически нет. Цены либо завышены, либо страдает ликвидность ввиду некачественной планировки объекта. Ожидаем рост вторичной недвижимости весной и летом, особенно в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир», — прогнозирует Алексей Гальцев из Realiste.

Стоимость строительства выросла

Еще одной причиной роста цен на московские квартиры является увеличение стоимости строительства. Все застройщики отмечают рост затрат на стройматериалы, вызванный снижением курса рубля, а к концу года произошел резкий скачок цен на арматуру, что также отразилось на общей себестоимости, пояснила Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». По ее словам, еще одной сложностью стал дефицит рабочей силы, вызванный тем, что мигранты не могут въехать на территорию страны из-за COVID-ограничений. По разным оценкам нехватка составляет до 30–40%, причем в регионах проблема стоит более остро, чем в Москве и области, отметила эксперт.

«В Москве на себестоимость строительства повлияло также увеличение стоимости смены вида разрешенного использования участка, которое произошло в ноябре 2020 года. В расчетную формулу были добавлены новые повышающие коэффициенты, в результате в старых границах плата выросла в два раза, а в Новой Москве — в восемь. Также не стоит забывать об увеличении расходов застройщиков из-за необходимости соблюдать на стройке противоэпидемические меры, закупать средства индивидуальной защиты, антисептики и так далее», — резмировала Шаталина.

Источник

Почему квартиры в Москве и Московской области стоят дороже чем дома? на сайте Недвио

Большинству из нас привычно жить по соседству вместе с другими людьми. В истории нашей страны долгие годы было роскошью считать как-то по-другому. Многие еще помнят, что такое коммуналки, малосемейки, общаги… И есть те, кто там живут и сейчас. В условиях экономической нестабильности, низких зарплат в России, квартира стала, чем-то больше, чем просто жильем.

Есть ли альтернативы, да и зачем? Проживая в многоквартирном доме мы окружены коммунальными службами, развитой городской инфраструктурой, многолюдностью, улицами, шумом, автомобилями и городской суетой… Вокруг нас магазины, кафе, аптеки, дискотеки, торговые центры… А поездки за город можно сделать в выходные, ну или в отпуск — на пару недель.

Урбанизация сделала свое дело. Да, что говорить, многие чувствуют себя некомфортно находясь вне мегаполиса, и если решаются на расширение жилья или приобретение более престижной недвижимости, покупают более просторные квартиры в городе, а не коттеджи.

Почему квартиры в Москве такие дорогие?

По мнению большинства россиян, квартиры в Москве стоят дорого. По состоянию на 2018 г. среднее жилье в столице обходится в 165.000 руб за квадратный метр. Это в 2-3 раза дороже, чем стоит метр в своем доме с участком в Подмосковье. И люди все равно покупают квартиры. Почему так происходит? Попробуем разобраться…

1. В городе «все под рукой»

И действительно, зачем куда-то ехать, если все в шаговой доступности? Вот тебе и метро, и остановка, и поликлиника, и школа, и кафе…

Но ведь и современные коттеджные поселки построены с развитой собственной инфраструктурой. Здесь также все есть в шаговой доступности, ну разве что кроме метро.

2. В квартире есть все что нужно для жизни

Считается, что квартира имеет наиболее благоприятные условия для проживания: централизованное отопление, вода, электричество, канализация, лифт, встроенная утилизация мусорных отходов.

Странно, но и это все есть в поселках, построенных для постоянного жительства (ПМЖ). Возможно у людей сложилось представление, что за городом нет коммуникаций, именно из-за опыта дачного проживания. Ведь, большинство дач не имеют достаточного уровня оснащения удобствами. Кроме электричества здесь, обычно, все грустно: вода-колодец, туалет на улице, дом отапливается от приезда к приезду по несколько часов, не говоря уже про кабельное телевидение и интернет…

3. Квартира ближе к работе

Факт, конечно, очевидный, но в Москве спорный и вот почему. Большинство москвичей предпочитают добираться на работу на своем автомобиле, несмотря на близость метро и остановок общественного транспорта.

Если открыть Яндекс пробки в любой будний день становится очевидно, что все пробки собираются именно в центре города. Соответственно наибольшие временные потери для жителей связаны именно с перемещением по городу, а не за ним.

К тому же сказывается тотальная перегруженность мегаполиса и плотная застройка домов, отсутствие парковочных мест во дворах, бесчисленные шлагбаумы и вечный ремонт дорог — все это ведет к потерям времени городских жителей.

Кстати, одной из причин большой популярности коттеджных поселков на Новорижском и Киевском шоссе в последние годы стала именно их хорошая транспортная доступность. Благодаря реконструкции и расширению этих магистралей почти до ширины МКАД, новых развязок, отсутствию светофоров, жители этих поселков могут добраться до центра Москвы ничуть не дольше проживающих в городе.

4. Социальные факторы

Скажем прямо, многим просто привычно жить в родной «панельке» в хорошем районе. Причины могут быть разные: люди привыкают к определенному району, обрастают связями, дружные соседи, воспоминания, «прошло детство» и т. д. Такие люди если и переедут, то в соседний дом или в этом же районе.

По статистике, сейчас лишь небольшой процент москвичей, кто хочет иметь свое загородное жилье в виде отдельно стоящего коттеджа или таунхауса. И они давно или что-то купили, или находятся в активной фазе поиска вариантов на рынке.

Для них желание перебраться поближе к природе часто бывает столь сильным, что они оставляют свои комфортные городские апартаменты (даже в центре города) и переезжают за МКАД.

Желание ощущать себя более свободно и независимо, иметь свой собственный дом – это тоже часть характера человека. Купив загородный участок, покупатель обычно уже готов и психологически и эмоционально к возможным трудностям и выходу из «зоны комфорта», готов к тому, что стройка и отделка дома тоже потребует денег и времени.

5. Многоквартирный дом не надо обслуживать, ремонтировать самому

Действительно, обслуживанием городских домов занимаются различные службы ЖКХ и управляющие компании.

Но и в большинстве организованных коттеджных поселков тоже есть такие службы. С одним исключением: если это отдельный коттедж, то вы отвечаете за него и участок сами.

Затратно? Но, давайте будем честными — здесь вы платите за свой дом, а в случае квартиры — платите в «общий котел» (бывает и за соседей) за здание, которое вам не принадлежит.

Если все так, то почему тогда квартиры стоят дороже, чем дома? Может быть всему причиной тому являются более высокие затраты застройщиков на землю и стройку? Посчитаем.

6. Стройка многоквартирного дома стоит дороже

По сумме затрат на строительство конечно это так. Это десятки тысяч квадратных метров бетона, тонны кирпича, сотни рабочих, которым нужно платить зарплату, спецтехника… Однако следует учесть, что и рассчитаны такие здания на десятки и даже сотни семей. Поэтому логичнее всего расчет сравнивать по площади.

По данным РБК, в среднем себестоимость строительства жилья в Москве и области составляет от 28 тыс. до 35 тыс. руб за 1 кв. м.
Речь в данном случае идет о затратах на строительно-монтажные работы и материалы. Если к этому добавить расходы девелопера на управление проекта, подведение сетей и всю социальную инфраструктуру, себестоимость увеличится вдвое и составит около 55 тыс. руб.

Себестоимость строительства коттеджа из кирпича или блоков площадью 100 кв. м в Подмосковье составляет от 25 тыс. руб за 1 кв. м. Реально же, с учетом качественной отделки, благоустройства придомовой территории, подключения к сетям, эта цифра составит минимум 30 тыс. руб за м2. Добавим сюда стоимость участка в коттеджном поселке с собственной инфраструктурой с всеми коммуникациями, пусть это будут стандартные 6 соток: в ближайшем Подмосковье это будет стоить не меньше 3 млн. руб.

Итого мы получим 60 тыс. руб за метр или 6 млн. руб за 100 квадратных метров, что значительно дешевле квартир аналогичной площади в Москве.

7. Земля в Москве дорогая

Это бесспорный момент. Но сколько этой земли получает собственник квартиры?

Может быть парковочное место? — Нет. Может быть свою клумбу? — Нет. Может быть хотя бы площадку для велосипеда. — Тоже нет? Про баню, мангальные, гараж и хозпостройки говорить вообще за гранью мечтаний.

Увы, реальность такова, но большинство владельцев московских квартир вообще не владеют даже метром земли под домом. А в случае сноса многоквартирного здания (как показала «программа реновации») об этом власти вообще стараются умолчать.

Тем не менее, попробуем посчитать так ли дорога московская земля:

Но это мы говорим про кадастровую стоимость. Несмотря на то, что задача не тривиальная (в Москве почти не продается земля) попробуем все же сравнить цены своей и городской земли.

Если посмотреть объявления в ЦИАН, смотрим: продается участок 28 соток в ЦАО, в 3 минутах от м. Красносельская под инвестпроект. На участке 4 нежилых здания, с мэрией одобрен их снос. Продает юр. лицо. Цена 450 млн. руб или 16,071 млн. руб за сотку. Круто.

Ну это центр Москвы, здесь все понятно. Давайте рассмотрим более «народный» вариант: продается переуступка прав аренды от города (заметьте, аренда, а не собственность) на участок 51,3 сотки под многоквартирную застройку у м. Варшавская. Под строительство 14 этажного жилого дома общей площадью 11.700 кв. м (из них площадь квартир 8.000 кв. м). На территории 2 здания под снос. Цена 196 млн. руб или 3,82 млн. руб за сотку. И это аренда. Ого!

Итак, мы нашли 1-ую причину почему квартиры в Москве такие дорогие (при том, что земля собственникам квартир де-юре даже не принадлежит).

Но, допустим, что все-таки в свидетельстве о собственности гос. органы напишут помимо цены нашей квартиры и стоимость положенного участка земли. Давайте разберемся, сколько же он стоит?

Средняя цена квартир у м. Варшавская — 176,3 тыс. руб за кв. м. Средняя площадь квартир в Москве — 65 кв. м (и это с учетом новостроек улучшенной планировки). Итого мы получаем дом (8000 / 65) на 123 квартиры. Всего на каждую из них приходится (51,3 / 123) 0,42 сотки земли, или 24.500 руб на 1 кв. м площади. Получается, что покупая квартиру в этом ЖК клиенты будут платить в среднем 1,59 млн. руб только за землю под домом.

8. Это сверхприбыльный бизнес

Когда этот ЖК на Варшавке достроят, то квартиры выставят на продажу в среднем за 11,46 млн. руб (176,3 * 65), получается что земля под домом стоит только 13,9% (24,5 / 176,3) от рыночной квартирной цены.

32% (55 / 176,3) от нее, как мы выяснили ранее — это себестоимость строительства. За что покупатели платят остальные 54,1%?

Остальные 54,1% стоимости квартир в Москве — это прибыль: города, чиновников, банков, финансирующих стройку, и девелопера. И это 2-я причина. Вот почему квартиры стоят дороже чем дома.

С финансовыми выгодами от приобретения собственного дома мы ознакомились. Теперь сравним остальные аспекты.

Сравнение выгод от проживания в квартире, частном доме и таунхаусе

Следует добавить, что если строить дом своими силами, то возможно узнать все об используемых материалах, их экологичности и безвредности, в то время, как при въезде в уже готовую городскую квартиру или таунхаус этот момент уже не выяснить.

Так, что же выбрать?

Как мы видим из всех перечисленных пунктов положительные стороны при покупке или строительстве загородного жилья превышают плюсы городской квартиры. В целом, построить качественный дом выходит намного выгоднее, чем приобретение квартиры даже улучшенной планировки площадью от 70-80 кв. м в черте города.

Да, готовая квартира в Москве удобна и красива, возможно по инфраструктуре чем-то немного опережает загородное жилье, но цена, перекрывает все плюсы.

Возьмем бюджет. Обычная однокомнатная квартира без ремонта размером 36 кв.м в Москве обойдется около 6 млн. руб., а теперь наберите в поиске в интернет, и посмотрите какое жилье предлагается в Московской области за 6 млн. руб? Сейчас за эти деньги можно купить готовые дома площадью 100 кв. м. и более со всей отделкой по хорошему направлению – и это реальные объявления.

Можно найти много предложений о продаже коттеджей еще дешевле, скажем по цене 4,9 – 5,5 млн. руб. И это современные дома, построенные с применением западных технологий строительства.

Посчитайте сколько денег вам потребуется, чтобы купить квартиру в Москве свыше 100 кв. м., построенную по современным технологиям?

Почему стоит переехать жить в Подмосковье:

1. Это стоит дешевле

Цена за жилье в столице превышает аналогичные показатели всех городов России в разы и связано это прежде всего с большим количеством рабочих мест, а следовательно высоким спросом со стороны населения. Но ради того, чтобы работать в Москве, вовсе не обязательно жить в столице, можно жить рядом с ней.

Удобно расположенные подмосковные поселки предлагают прекрасную альтернативу городскому жилью: коттеджи, таунхаусы, дуплексы. Покупая жилье в рассрочку вы имеете возможность постепенно выплатить всю цену и получить качественный дом для всей семьи на века. Если изначально грамотно подойти к покупке, то возможно не только найти уникальное по своим положительным характеристикам место, но и выгодную цену.

2. Простор и чистый воздух

Многие ученые озабочены проблемой чистоты воздуха в Москве. Поэтому многие городские власти принимают решения делать как можно больше зеленых зон-парков, скверов, но они не способны справиться с той загазованностью и увеличением числа автотранспорта, который мы получаем ежегодно.

Особенно стоит отметить популярность загородного жилья у больших семей с детьми. Жизнь в городской черте крупнейшего в России мегаполиса навряд ли лучший для этого выбор. Зеленые районы в Москве, безусловно, есть, но посмотрите на цены 3‐комнатных квартир в этих районах? Выбор просторного жилья в городе, к сожалению, сразу же жестко бьет по карману.

3. Здоровье

По мнению социологов, современный человек так устает от общения за день, что единственный выход восстановить силы — это нахождение в уединении в тишине, что может дать только жизнь за городом. К тому же удаленность загородных домов на определенном расстоянии от соседей и других людей дает чувство полноценного отдыха. В условиях города это невозможно.

Даже с учетом самых новейших технологий столичные дома всегда будут уступать загородным в плане шума, приватности и комфорта. В городе не бывает покоя, постоянно курсирующий транспорт и густонаселенность районов диктует правила городской жизни, ее ритму.

Вот почему многие горожане принимают решение сдавать или продавать свои благоустроенные квартиры, чтобы перебраться поближе к природе.

Да, возможно, чисто механически у них получается на 20-40 минут дольше добираться до работы, но все это окупается полноценным отдыхом на природе. Восстановиться после тяжелой рабочей недели невозможно за два дня на даче. А существенно улучшить продуктивность и самочувствие при постоянном переезде за город вполне возможно.

Существуют те, кто скажет, что да, жить загородом здорово, но вот необходимо все-таки иметь прописку в Москве (по разным мотивам). И для этих случаев стоит рассмотреть жилье в границах Новой Москвы. Это районы Подмосковья, которые были отнесены к Москве в связи с расширением столичного региона. Несмотря на то, что они находятся за МКАД,это жилье относится к столице и имеет соответствующую регистрацию.

Красота природы Московской области и хорошая экология позволяет с уверенностью сказать о новой тенденции у многих московских семей: новой жизни, в своих домах, в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой всего в 10-20-40 км от МКАД. Сейчас кризис и цены на такую недвижимость как никогда низки. Если вы хотите иметь свой дом в Подмосковье, самое время начать искать варианты.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник